주택담보대출 이자 공제 — 한도가 600만원인 줄 알았다면

주택담보대출 이자에 붙는 소득공제를 장기주택저당차입금 이자상환액 공제라고 합니다. “한도 600만원”으로 알고 계신 분이 많은데, 600만원은 아홉 갈래 중 가장 낮은 칸입니다.

한도가 아홉 갈래다

국세청 지급명세서 제출요령에 실린 종합한도 표입니다. 단위는 만원입니다.

차입시기	상환기간	상환방법	공제한도
2011년 이전	15년 미만	—	600만원
	15년~29년	—	1,000만원
	30년 이상	—	1,500만원
	15년 이상	고정금리 그리고 비거치식	2,000만원
	15년 이상	고정금리 또는 비거치식	1,800만원
2012년 이후	15년 이상	고정금리 그리고 비거치식	2,000만원
	15년 이상	고정금리 또는 비거치식	1,800만원
	15년 이상	그 외	800만원
	10년~15년 미만	고정금리 또는 비거치식	600만원

같은 이자를 내도 대출 조건에 따라 공제받는 금액이 3배 넘게 차이 납니다.

고정금리·비거치식이 뭔가 — 기준은 70%다

여기서 헷갈리는 분이 많습니다. 국세청 문서에 정의가 있습니다.

용어	정의
고정금리 대출	차입금의 70% 이상을 고정금리로 이자 지급
비거치식 대출	차입금의 70% 이상을 비거치식 분할상환

전액이 아니라 70%입니다. 혼합형 금리라도 고정 구간이 70%를 넘으면 고정금리로 봅니다. 거치기간이 조금 있어도 원금 분할상환 비중이 70%를 넘으면 비거치식입니다.

“그리고”와 “또는”의 차이가 200만원입니다. 15년 이상 대출에서 고정금리·비거치식을 둘 다 충족하면 2,000만원, 하나만 충족하면 1,800만원입니다.

받을 수 있는 사람

네 가지를 다 채워야 합니다.

요건	내용
① 세대주	무주택 또는 1주택 보유 세대의 세대주. 세대주가 주택 관련 공제를 안 받았다면 세대원도 가능
② 주택 기준시가	취득 당시 6억원 이하
③ 저당권 설정	그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등에서 빌린 돈일 것
④ 근로소득자	일용근로자는 제외

①번에 주의하세요. 청약저축·월세 공제는 무주택이어야 하는데, 주담대 이자 공제는 1주택까지 됩니다. 집을 샀으니 당연합니다.

②번의 6억원은 취득 당시 기준시가이고, 지금 시세가 아닙니다. 그리고 취득 시점에 따라 다릅니다.

취득 시점	기준시가 요건
2024년 이후	6억원 이하
2019년 ~ 2023년	5억원 이하
2014년 ~ 2018년	4억원 이하
2013년 이전	3억원 이하 (국민주택규모)

외국인 단일세율을 적용받거나 비거주자라면 공제받을 수 없습니다.

청약저축·전세대출과 한도를 나눠 쓴다

가장 많이 놓치는 부분입니다. 위 한도는 주담대 전용이 아니라 주택자금 공제 전체의 한도입니다.

주택임차차입금(전세대출) 원리금 상환액
+ 주택마련저축(청약저축) 공제
+ 장기주택저당차입금 이자상환액
= 이 합계에 위 한도를 적용

한도 600만원인 사람으로 계산기를 돌려보면 이렇습니다.

다른 주택 공제	그 공제액	주담대가 쓸 수 있는 몫
없음	0원	600만원
청약저축 300만원 납입	120만원	480만원
전세대출 원리금 500만원 상환	200만원	400만원

청약을 꽉 채웠다면 그만큼 주담대 몫이 줄어듭니다. 다만 한도가 1,800만·2,000만원인 대출이라면 이 경쟁이 거의 의미가 없습니다 — 셋을 다 합쳐도 한도에 안 닿기 때문입니다.

얼마나 돌려받나

소득공제라서 내 세율만큼 세금이 줄어듭니다. 한도 600만원을 꽉 채운 경우입니다.

총급여	이자 600만원 공제 시 절세액
3,000만원	238,243원
4,000만 ~ 6,000만원	990,000원
8,000만원 이상	1,584,000원

지방소득세까지 합친 금액입니다.

총급여 3,000만원에서 유독 적은 이유는 소득공제로 산출세액이 줄면 근로소득세액공제도 같이 줄기 때문입니다. 같은 구조를 주택청약저축 소득공제에도 적어뒀습니다.

한도가 2,000만원인 대출이고 이자를 그만큼 낸다면 절세액도 세 배가 됩니다. 한도 칸을 확인하는 것이 이 공제에서 가장 큰 일입니다.

우리 계산기의 한계 — 먼저 밝힙니다

연말정산 환급 계산기의 장기주택저당차입금 이자 칸은 현재 한도 600만원 하나로만 계산합니다. 위 아홉 갈래를 구분하려면 차입시기·상환기간·상환방법을 묻는 입력이 필요한데 아직 넣지 않았습니다.

그래서 한도가 800만원 이상인 대출이라면 계산기 결과가 실제보다 적게 나옵니다. 정확한 금액은 원천징수영수증이나 홈택스 연말정산 미리보기로 확인하세요.

못 받거나 끊기는 경우

상황	결과
2주택이 됐다	과세기간 종료일 기준 2주택이면 그해 공제 불가
세대원인데 세대주가 이미 주택 공제를 받았다	공제 불가
취득 당시 기준시가가 한도를 넘었다	애초에 대상이 아님
개인에게 빌린 돈	금융회사 등 차입분만 대상
대출을 갈아탔다	요건을 다시 따집니다. 상환기간이 새로 시작되면 칸이 바뀔 수 있습니다

서류

간소화 자료에 장기주택저당차입금 이자상환증명서로 잡힙니다. 다만 차입시기·상환기간· 상환방법은 증명서에 다 나오지 않는 경우가 있어 회사가 되묻습니다. 대출 약정서나 은행 앱의 대출 상세에서 확인해 두세요. 간소화에서 빠지는 항목은 간소화 자료에 안 잡히는 것들에 정리했습니다.